Vorbemerkungen

Der Coswiger Mietspiegel wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinschaftlich erstellt. Mitglieder waren:
 

Stadtverwaltung Coswig Mieterverein Meißen und Umgebung e.V. Haus+Grund Sachsen e.V., RV Dresden Privater Hauseigentümer und Vermieter WBV Wohnbau- und Verwaltungs-GmbH Coswig Wohnungsgenossenschaft Coswig / Sachsen eG Elbgau-Immobilien-Boedecker Coswig Eichler-Findus Hausverwaltung KG, Niederlassung Dresden Sachkundige Einwohner als Vertreter der Fraktionen des Coswiger Stadtrates

Der vorliegende, einvernehmlich festgestellte Mietspiegel der Stadt Coswig ist das Ergebnis zahlreicher Beratungen der aufgeführten Verhandlungspartner. Die Coswiger Vermieter und der Mieterverein Meißen und Umgebung e.V. haben einen Konsens erzielt, in dem die Erfahrungen und Trends der Mietpreisentwicklung und die gesetzlichen Möglichkeiten der Gestaltung der Miete berücksichtigt wurden.

Der Mietspiegel stellt eine vorgesehene Möglichkeit (BGB § 558 c) für die Ermittlung der ortsüblichen Miete dar. Die erstellte Mietspiegeltabelle ist eine Übersicht der in Coswig üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Baualter, Beschaffenheit und Modernisierungsgraden. Diese Mietpreise werden kurz "ortsübliche Vergleichsmiete" genannt.

Der Mietspiegel weist für jeden mietspiegelrelevanten Wohnungstyp in den entsprechenden Tabellenfeldern die ortsübliche Mietpreisspanne aus.

Er ist eine Orientierungshilfe, keine Preisempfehlung für die eigenverantwortliche Mietpreisbildung zwischen Vermieter und Mieter. Der Mietspiegel erfüllt eine hohe befriedende und transparente Funktion und soll helfen, Konflikte zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden bzw. Spannungen abzubauen. Er soll die Vertragsverhandlungen beim Neuabschluss eines Mietverhältnisses versachlichen und ist ein Begründungsmittel des Vermieters, im bestehenden Mietverhältnis ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen.

Geltungsbereich

Der Mietspiegel gilt nicht für:

• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
• neu erbaute sozialgeförderte Wohnungen nach § 88d und § 88e II. Wohnungsbaugesetz, solange sie der Mietpreisbindung unterliegen
• in sich nicht abgeschlossene Wohnungen (Toilette, Bad, Dusche oder andere Zimmer außerhalb der Wohnung)
• gemischt genutzte Wohnungen
• Appartments

Alle anderen Mietwohnungen sind mietspiegelrelevant.

Bei der  im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die im Monat gezahlte Netto-Kalt-Miete in Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist die Miete ohne jegliche Betriebs- und Nebenkosten.

Mietspiegeltabelle der Stadt Coswig (gültig ab 01. Januar 2009)

Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen jeweils vergleichbarer ART, GRÖSSE, AUSSTATTUNG und BESCHAFFENHEIT aus.

Unter ART sind alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens drei Wohnungen) zu verstehen.

Die GRÖSSE ist die Wohnfläche in Quadratmetern.

Die  AUSSTATTUNG einer Wohnung ist für den Wert der Wohnung von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist, die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ausstattung. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungs­merkmale selbst geschaffen - ohne Kostenerstattung durch den Vermieter -, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt. Gleiches gilt, wenn Ausstattungs­merkmale durch Vertrag von Dritten zur Verfügung gestellt und/oder betrieben werden (Contracting).

Die im Mietspiegel abgebildeten Wohnungen verfügen über die Ausstattungsmerkmale WC, B/D und Sammel­heizung (SH).

Die BESCHAFFENHEIT der Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Baujahr) definiert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Drei für Coswig typische Baualtersklassen wurden fest­gelegt:
 

bis 1948

1949 bis 1990

ab 1991

Bei vor 1990 gebauten, komplett sanierten Gebäuden – wenn diese den derzeitigen baurechtlichen Kriterien entsprechen (nach Schall, Wärme, Brandschutz) - können diese in die Baualtersklasse ab 1991 aufgenommen werden.

Mieterhöhungsverlangen

• Die Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
• Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 BGB und 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach den § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
• Bei Erhöhungen nach Absatz 2 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 BGB bis 560 BGB abgesehen, nicht mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
• Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen. Es kann an Hand des Mietspiegels, durch ein Gutachten oder durch Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet werden.
• Der Mieter hat zur Prüfung seiner Zustimmung eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Erteilt er die Zustimmung nicht, so kann der Vermieter gegen ihn innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist beim Amtsgericht Meißen Klage auf Erteilung der Zustimmung einreichen.
• Nach Zustimmung oder rechtskräftigem Urteil wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung festzustellen, sollten Sie wie folgt vorgehen: Das für Ihre Wohnung in Betracht kommende Mietspiegelfeld wird ermittelt, indem Sie die vorhandenen Merkmale Ihrer Wohnung mit der Tabelle vergleichen. Daraus ergibt sich das entsprechende Mietspiegelfeld, aus dem Sie die in Frage kommende Mietenspanne ablesen können.

Ordnungswidrig nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sind Überschreitungen des oberen Spannenwertes von mehr als 20 % und eine Überschreitung um 50 % ist als Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch strafbar.

Auskünfte zum Mietspiegel

Der Mietspiegel ist im Bürgerbüro im Rathaus, Karrasstraße 2 (geöffnet Montag – Donnerstag 09:00 – 18.00 Uhr, Freitag 9:00 – 15:00 Uhr und Sonnabend 9:00 – 12:00 Uhr), erhältlich.

Auskünfte über die Handhabung des Mietspiegels erteilen: